Espaces de travail : les beaux bureaux ont la cote
13 juin 2023 - La pandémie a chamboulé nos habitudes de vie, nous forçant à reconsidérer la portée du lieu de travail sur notre productivité. La semaine de cinq jours au bureau, considérée comme tout à fait normale avant la pandémie, est devenue anachronique presque du jour au lendemain. Ironiquement, en s’imposant comme la nouvelle norme, le mode hybride vient confirmer l’importance de fréquenter son lieu de travail, ne serait-ce qu’à temps partiel.
Dans un marché où l’offre dépasse largement la demande, comme c’est le cas en ce moment, les locataires saisissent l’occasion de migrer vers des immeubles de meilleure qualité à des coûts avantageux.
Les périodes prolongées de télétravail obligatoire imposées pendant les mesures sanitaires ont nettement fait ressortir l’effet positif d’un environnement de bureau adéquat sur la productivité, l’innovation et la culture d’entreprise. Afin d’inciter les employés à reprendre le (souvent trop long) chemin vers le boulot en présentiel et briser l’isolement, les entreprises doivent proposer des expériences de travail au bureau améliorées et offrir des lieux d’échanges qui rivalisent avec le confort de la maison.
Au-delà de l’espace de bureau, il faut aussi considérer la qualité de l’immeuble et les services qui y sont offerts. Les plus récentes données d’Avison Young indiquent que les immeubles de catégorie supérieure sont mieux positionnés en cette période de retour graduel des travailleurs.
Le marché des bureaux se répartit en trois catégories d’immeubles : A, B et C. Dans un marché où l’offre dépasse largement la demande, comme c’est le cas en ce moment, les locataires saisissent l’occasion de migrer vers des immeubles de meilleure qualité à des coûts avantageux. Ce phénomène de « migration vers la qualité » profite généralement aux nouvelles constructions et aux immeubles de catégorie A supérieure.
Les emplacements de prestige exercent un attrait auprès des cadres supérieurs, car ils avantagent l’entreprise.
Comme le démontre une analyse d’Avison Young pour le marché des bureaux du centre-ville de Montréal, ces immeubles de catégorie A supérieure ont jusqu’à maintenant réussi à maintenir des taux d’inoccupation plus faibles et des loyers demandés plus élevés. Toujours selon cette analyse, les services prisés par les locataires justifiant la meilleure performance de ces immeubles comprennent, dans l’ordre, des terrasses privées, des espaces de type lounge accessibles aux locataires, des terrasses sur les toits, des plafonds de plus de 9 pieds et une certification LEED minimalement platine. Les centres de conditionnement physique se classent en dernier.
Marie-France Benoit est associée, directrice chez Avison Young Canada
Les emplacements de prestige exercent aussi un attrait auprès des cadres supérieurs, car ils avantagent l’entreprise. L’immobilier fait partie intégrante de la marque de l’entreprise et lance un message clair quant à l’importance accordée par l’employeur au bien-être des employés et à la qualité de l’environnement bâti. L’élan du retour au travail depuis le début de l’année peut susciter chez les absents la crainte de manquer quelque chose et les motiver à revenir plus vite en personne par choix. Une fois de retour, les employés apprécieront les services améliorés et la qualité de vie rehaussée que s’efforcent d’offrir les propriétaires et les employeurs pour redonner de l’élan au retour et, enfin, s’extirper des reliquats de la pandémie.
Bien que le travail à distance ait stimulé la productivité pour certaines tâches, la plupart des entreprises trouvent que la collaboration et l’innovation sont plus efficaces en personne. Depuis le début de l’année, plusieurs grands employeurs permettant le télétravail à temps plein ont fait volte-face, exigeant un retour minimum en présentiel.
L’influence des employés sur l’occupation des immeubles du centre-ville reste importante et les décideurs recherchent un équilibre qui profite à l’entreprise. La nature du lieu et du moment où les employés travaillent a changé de façon permanente et il est crucial de trouver la solution optimale entre le travail à distance et le travail au bureau, alors que nous nous dirigeons vers un équilibre qui inclut les deux.
Immobilier: une juste valeur
16 mai 2023 - Les taux d’intérêt élevés depuis un an maintenant entraîneront des répercussions sur le prix de l’immobilier de deux façons importantes. D’abord, en élevant les exigences de rendement des investisseurs en réponse à un plus haut taux sans risque. Ensuite, en augmentant le coût de l’endettement servant généralement à financer les acquisitions immobilières. Cependant, les relations impliquées sont complexes, et il n’y a pas de lien simple entre les taux directeurs et les prix de l’immobilier.
Tout investissement spéculatif consiste à estimer les risques relatifs aux rendements espérés selon divers types d’actifs. En ce qui a trait à l’immobilier comme possibilité d’investissement, l’analyse des rendements et des risques comporte essentiellement trois composantes :
Le taux sans risque : le rendement sur les obligations d’épargne du Canada sur 10 ans est la norme en matière de taux de rendement à long terme sans risque. Ce taux sert de point de référence auquel sont comparés tous les autres investissements comportant un risque.
La confiance et les attentes de rendements des investisseurs : les investisseurs s’attendent à ce que les risques additionnels liés à l’investissement immobilier, notamment au niveau des revenus locatifs qui assurent la valeur de la propriété, soient pris en compte et compensés dans le rendement exigé.
Les marchés immobiliers, qui se sont habitués à de faibles taux d’intérêt depuis 2008, s’adaptent aujourd’hui à un contexte de coût du financement plus élevé, lequel ne retournera probablement pas aux taux planchers de la pandémie, à moins d’une crise imprévisible.
Les perspectives du marché : l’immobilier présente des caractéristiques différentes de celles d’un investissement en obligations. Les revenus locatifs peuvent être garantis contractuellement, mais ils peuvent augmenter ou diminuer en fonction des conditions du marché et de la manière dont le propriétaire gère ou améliore l’immeuble. Il est moins liquide qu’une obligation et les frais d’entretien et de gestion sont plus élevés. En revanche, en tant qu’actif « réel », il a des qualités défensives : la valeur des actions ou des obligations d’une société peut s’effondrer subitement à la suite d’une débâcle de l’émetteur. À l’opposé, le propriétaire d’un immeuble dispose toujours d’un actif jouissant d’une valeur intrinsèque, ne serait-ce que le terrain, qui peut être loué à un autre locataire. L’immobilier peut donc se négocier avec une prime ou une décote par rapport aux obligations d’entreprises, selon la façon dont les investisseurs perçoivent ces caractéristiques à différents moments du cycle économique et immobilier.
L’autre voie par laquelle les taux d’intérêt affectent l’immobilier, c’est le coût de l’endettement, lequel est utilisé par de nombreux investisseurs pour financer leurs acquisitions. Les années précédant la crise financière de 2007-2008 ont été marquées par des niveaux d’endettement très élevés en investissement immobilier, avec des ratios prêt-valeur souvent au-delà de 70 %. Après la crise financière, la plupart des grands marchés immobiliers ont vu moins d’endettement, davantage de recours aux capitaux propres dans le cadre des transactions. Les niveaux habituels prêt-valeur se trouvent aujourd’hui plus près de 60 % pour l’immobilier commercial de premier ordre.
Nous avons également vu, depuis dix ans, de plus en plus d’achats par des institutions qui dépendent moins de l’endettement, comme des fonds souverains et des fonds de pension. Les coûts d’emprunt plus élevés affecteront le prix que peuvent payer les acheteurs qui ont recours au financement, tout en générant un rendement adéquat. Ceci se traduit par un moins grand nombre d’acquéreurs potentiels, et donc moins de surenchère dans le cadre de transactions immobilières. La surenchère qui prévalait avant la pandémie avait exercé une pression à la hausse sur les valeurs, lesquelles vont s’ajuster en fonction du nouvel équilibre entre l’offre et de la demande.
Les marchés immobiliers, qui se sont habitués à de faibles taux d’intérêt depuis 2008, s’adaptent aujourd’hui à un contexte de coût du financement plus élevé, lequel ne retournera probablement pas aux taux planchers de la pandémie, à moins d’une crise imprévisible.
