Commerce de détail: une question de budgets
13 janvier 2026 - Mitch Strohminger, directeur de l’analyse de marché au groupe CoStar, signe une nouvelle chronique mensuelle dans Premières en affaires. En ce début d’année, alors que l’enseigne La Baie a fermé son espace au centre-ville, on s’intéresse au secteur du commerce de détail.
Les ventes au détail à Montréal restent modérées, mais de meilleurs jours pourraient s’annoncer. Selon les dernières données publiées par Statistique Canada, les ventes au détail à Montréal ont augmenté d’environ 1,3 milliard de dollars entre décembre 2021 et octobre 2025. Toutefois, une fois ajustés pour tenir compte de l’inflation, les résultats traduisent une croissance essentiellement stable, même si Montréal a connu une importante hausse de sa population attribuable aux migrations internationales. Cela dit, certains obstacles qui ont pesé sur la capacité de dépense des Montréalais semblent s’estomper. Cette évolution pourrait soutenir une reprise de l’activité commerciale et, par extension, favoriser le marché de l’immobilier commercial au cours des prochaines années.
Les prix des loyers ont bondi en moyenne de 6,7 % par an au cours des cinq dernières années, ce qui limite la capacité de dépense des consommateurs.
Si les ventes au détail nominales ont continué de progresser à Montréal, leur performance réelle est restée stable depuis 2021, malgré l’arrivée de 90 000 nouveaux résidents due à la forte hausse de l’immigration entre le milieu de 2023 et le milieu de 2024. En conséquence, en termes réels, les Montréalais dépensent moins par habitant dans les commerces de détail qu’auparavant.
Les investisseurs misent sur une amélioration des conditions du commerce de détail. En effet, les acquisitions de biens immobiliers commerciaux ont augmenté au cours de chacun des quatre derniers trimestres consécutifs.
L’un des principaux facteurs explicatifs demeure le coût élevé du logement. Les loyers des appartements ont augmenté en moyenne de 6,7 % par an au cours des cinq dernières années, obligeant les locataires à consacrer une part toujours plus importante de leur revenu net au paiement du loyer. La hausse des taux d’intérêt amorcée au début de 2022 a eu un effet similaire sur certains propriétaires, dont les paiements hypothécaires mensuels à taux variable ont augmenté au fur et à mesure que les taux d’intérêt grimpaient.
De plus, au cours des huit années précédant 2025, l’administration municipale a accru ses dépenses de 32,4 %, tandis que la facture fiscale moyenne des propriétaires résidentiels a bondi de 38,3 % au cours de la même période, selon The Montreal Gazette; le taux d’inflation sur la même période s’est établi à 20 %.
Cette augmentation des taxes municipales a également nui à la capacité moyenne des consommateurs montréalais d’effectuer de nouveaux achats. Mais certains de ces vents contraires pourraient s’inverser. La croissance des loyers des appartements a ralenti pour s’établir à environ 1 % par année et devrait diminuer dans les mois à venir, à mesure que la ville absorbera les nouveaux logements livrés au cours des dernières années, ce qui devrait permettre aux locataires montréalais d’avoir plus d’argent dans leurs poches.
Les propriétaires devraient également bénéficier d’un certain répit à Montréal. Les taux d’intérêt ont baissé, passant de 5 % à 2,25 %, et d’autres diminutions sont possibles si la croissance ralentit et si les perspectives d’inflation sont favorables. Cela pourrait se traduire par des taux d’intérêt potentiellement plus faibles pour les nouveaux acheteurs et les Montréalais qui renouvellent leur hypothèque, ce qui devrait également soutenir les dépenses discrétionnaires des propriétaires de la région. Les investisseurs semblent miser sur une amélioration des conditions du commerce de détail. En effet, les acquisitions de biens immobiliers commerciaux ont augmenté au cours de chacun des quatre derniers trimestres consécutifs. Le volume des transactions commerciales affiche une progression au quatrième trimestre de 2025 par rapport au troisième trimestre, même en excluant la vente des Promenades Saint-Bruno, qui représentait plus de la moitié du volume total des ventes au cours de ce trimestre.
