Des espaces qui se libèrent
10 mars 2026
Des espaces qui se libèrent
De gros blocs de locaux à bureaux au centre-ville de Montréal pourraient arriver sur le marché. La location de bureaux à Montréal s’est améliorée lentement mais régulièrement en 2025, mais le marché pourrait faire face à de nouveaux vents contraires : des baux portant sur 26 grands blocs de locaux à bureaux, totalisant un million de pieds carrés, viendront à échéance au cours des 12 prochains mois, d’ici mars 2027.
Mitch Strohminger
Même si les baux d’une grande partie de ces locaux devraient être renouvelés, certains locaux pourraient tout de même revenir sur le marché si les occupants actuels réduisent leur superficie. Des acteurs du marché soulignent que les locataires du secteur public pourraient être les plus susceptibles de diminuer leur superficie, alors que l’administration municipale et le gouvernement provincial cherchent à réduire leurs coûts en diminuant leurs effectifs.
Trois baux importants de la Ville de Montréal arrivent à échéance, dont deux à la Place Telus, au 630, boulevard René-Lévesque Ouest. Ensemble, ces trois baux totalisent plus de 140 000 pieds carrés et expirent en mai et en juillet 2026. La nouvelle mairesse de Montréal a annoncé qu’elle supprimerait 1 000 emplois municipaux au cours des quatre prochaines années, dont 250 dès cette année.
Trois baux importants de la Ville de Montréal arrivent à échéance, dont deux à la Place Telus.
Un autre locataire municipal du secteur public, la Commission de la fonction publique de Montréal, possède aussi un bail de 28 000 pieds carrés qui arrive à échéance en avril 2026 au complexe Les Cours Mont-Royal, au 1555, rue Peel. Cet immeuble de bureaux, actuellement occupé à 57 %, a récemment fait les manchettes après avoir été acheté pour 25 M$, bien en dessous de sa valeur foncière déterminée en septembre 2025.
Les immeubles de catégorie A sont très recherchés par les entreprises du secteur privé.
Dans le cas d’Hydro-Québec, sa sous-location de 109 000 pieds carrés au 1001, boulevard Robert-Bourassa, viendra à échéance en mars 2027. Ces locaux sont occupés de façon temporaire pendant que la société d’État effectue d’importantes rénovations à son siège social, au 61-75, boulevard René-Lévesque Ouest. Ils pourraient donc se libérer si les travaux au siège social d’Hydro-Québec sont terminés avant l’échéance de la sous-location. Même si plusieurs baux importants devraient être renouvelés, d’autres pourraient tout de même accroître la disponibilité de locaux. Cela dit, les acteurs du marché ne semblent pas particulièrement inquiets. Ils rappellent qu’il y a actuellement une rareté de grands blocs contigus dans les immeubles de catégorie A, très recherchés par les entreprises du secteur privé. Ils sont d’avis que les locaux libérés par le gouvernement devraient trouver preneur auprès du secteur privé.
10 février 2026
L’Institut de la statistique du Québec (ISQ) a récemment publié des données sur la migration intraprovinciale au Québec. La région métropolitaine de recensement (RMR) qui affiche la plus forte perte nette de population liée à ces déplacements internes demeure le Grand Montréal.
Ces données, fondées sur les changements observés dans le Fichier d’inscription des personnes assurées (FIPA), le registre des personnes assurées au régime public d’assurance maladie du Québec, indiquent qu’en 2024-2025, plus de 22 500 Montréalais ont quitté la région sur une base nette. Les sorties nettes touchent l’ensemble des grands groupes d’âge.
Auparavant, les jeunes de 15 à 24 ans venaient à Montréal depuis le reste de la province. Cette situation a changé. Depuis environ six ans, davantage de jeunes Québécois quittent Montréal que l’inverse.
La plupart des autres RMR du Québec, comme Québec et Trois-Rivières, ont enregistré de légers gains liés à ces déplacements internes. Les grandes gagnantes sont toutefois les petites villes et les communautés rurales situées à l’extérieur des grands centres urbains. Ce vaste territoire a connu une hausse nette de plus de 20 000 personnes en 2024-2025 grâce à la migration intraprovinciale. Cette préférence pour des milieux moins urbanisés s’inscrit dans une tendance qui s’est accentuée durant la pandémie, alors que plus de 70 000 Québécois ont quitté les zones urbaines, surtout Montréal, pour s’installer dans des communautés plus rurales.
Les sorties nettes récentes de Montréal demeurent considérablement plus élevées que celles observées avant la pandémie, et elles sont deux fois plus importantes que les sorties nettes constatées au début des années 2000. Au cours des dernières années, tous les grands groupes d’âge ont contribué négativement à la population de la région métropolitaine. Or, jusqu’à tout juste avant la pandémie, les Québécois de 15 à 24 ans migraient de façon constante vers Montréal depuis le reste de la province. Cette situation a toutefois changé autour de 2018-2019 et, depuis environ six ans, davantage de jeunes Québécois quittent Montréal que l’inverse.
L’augmentation des coûts du logement pourrait expliquer en partie ce phénomène. Après 2017, les loyers moyens des appartements à Montréal ont augmenté rapidement, ce qui a probablement rendu les études ou la vie en ville moins attrayantes pour les jeunes Québécois que dans d’autres régions plus abordables. Cette hausse rapide des loyers a coïncidé avec une hausse plus large des prix de l’habitation, ce qui pourrait aussi contribuer à expliquer pourquoi d’autres groupes d’âge affichent également un solde migratoire négatif ces dernières années.
Cet exode continu de Montréalais vers d’autres régions survient alors que la migration internationale, principal moteur de la croissance démographique de la métropole, ralentit elle aussi. L’ISQ prévoit que la population du Grand Montréal diminuera au cours des prochaines années, et que la majeure partie de cette baisse se concentrera dans la ville de Montréal.
L’augmentation de l’offre de logement abordable pourrait être un élément clé pour freiner le déclin démographique de la métropole, en particulier chez les jeunes adultes québécois, qui ont historiquement été les plus susceptibles de s’installer à Montréal en provenance d’autres régions.
13 janvier 2026 - Mitch Strohminger, directeur de l’analyse de marché au groupe CoStar, signe une nouvelle chronique mensuelle dans Premières en affaires. En ce début d’année, alors que l’enseigne La Baie a fermé son espace au centre-ville, on s’intéresse au secteur du commerce de détail.
Les ventes au détail à Montréal restent modérées, mais de meilleurs jours pourraient s’annoncer. Selon les dernières données publiées par Statistique Canada, les ventes au détail à Montréal ont augmenté d’environ 1,3 milliard de dollars entre décembre 2021 et octobre 2025. Toutefois, une fois ajustés pour tenir compte de l’inflation, les résultats traduisent une croissance essentiellement stable, même si Montréal a connu une importante hausse de sa population attribuable aux migrations internationales. Cela dit, certains obstacles qui ont pesé sur la capacité de dépense des Montréalais semblent s’estomper. Cette évolution pourrait soutenir une reprise de l’activité commerciale et, par extension, favoriser le marché de l’immobilier commercial au cours des prochaines années.
Les prix des loyers ont bondi en moyenne de 6,7 % par an au cours des cinq dernières années, ce qui limite la capacité de dépense des consommateurs.
Si les ventes au détail nominales ont continué de progresser à Montréal, leur performance réelle est restée stable depuis 2021, malgré l’arrivée de 90 000 nouveaux résidents due à la forte hausse de l’immigration entre le milieu de 2023 et le milieu de 2024. En conséquence, en termes réels, les Montréalais dépensent moins par habitant dans les commerces de détail qu’auparavant.
Les investisseurs misent sur une amélioration des conditions du commerce de détail. En effet, les acquisitions de biens immobiliers commerciaux ont augmenté au cours de chacun des quatre derniers trimestres consécutifs.
L’un des principaux facteurs explicatifs demeure le coût élevé du logement. Les loyers des appartements ont augmenté en moyenne de 6,7 % par an au cours des cinq dernières années, obligeant les locataires à consacrer une part toujours plus importante de leur revenu net au paiement du loyer. La hausse des taux d’intérêt amorcée au début de 2022 a eu un effet similaire sur certains propriétaires, dont les paiements hypothécaires mensuels à taux variable ont augmenté au fur et à mesure que les taux d’intérêt grimpaient.
De plus, au cours des huit années précédant 2025, l’administration municipale a accru ses dépenses de 32,4 %, tandis que la facture fiscale moyenne des propriétaires résidentiels a bondi de 38,3 % au cours de la même période, selon The Montreal Gazette; le taux d’inflation sur la même période s’est établi à 20 %.
Cette augmentation des taxes municipales a également nui à la capacité moyenne des consommateurs montréalais d’effectuer de nouveaux achats. Mais certains de ces vents contraires pourraient s’inverser. La croissance des loyers des appartements a ralenti pour s’établir à environ 1 % par année et devrait diminuer dans les mois à venir, à mesure que la ville absorbera les nouveaux logements livrés au cours des dernières années, ce qui devrait permettre aux locataires montréalais d’avoir plus d’argent dans leurs poches.
Les propriétaires devraient également bénéficier d’un certain répit à Montréal. Les taux d’intérêt ont baissé, passant de 5 % à 2,25 %, et d’autres diminutions sont possibles si la croissance ralentit et si les perspectives d’inflation sont favorables. Cela pourrait se traduire par des taux d’intérêt potentiellement plus faibles pour les nouveaux acheteurs et les Montréalais qui renouvellent leur hypothèque, ce qui devrait également soutenir les dépenses discrétionnaires des propriétaires de la région. Les investisseurs semblent miser sur une amélioration des conditions du commerce de détail. En effet, les acquisitions de biens immobiliers commerciaux ont augmenté au cours de chacun des quatre derniers trimestres consécutifs. Le volume des transactions commerciales affiche une progression au quatrième trimestre de 2025 par rapport au troisième trimestre, même en excluant la vente des Promenades Saint-Bruno, qui représentait plus de la moitié du volume total des ventes au cours de ce trimestre.
